南宁市物业服务企业退出物业项目管理指导意见(2009)

第一条 为了规范物业服务企业退出物业项目管理的活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,做好物业服务企业退出物业项目管理的交接工作,保障物业管理活动依法正常进行,根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定,结合本市实际,制定本意见。
第二条 南宁市城区、开发区范围内,因物业服务合同期满未续约、依合同约定提前解除合同,物业服务企业被业主大会依法解聘、依法被撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务合同无效或解除物业服务合同等情形,致使物业服务企业退出物业项目管理的,适用本意见。
第三条 退出物业项目管理应当本着维护社会稳定、保证物业管理秩序的正常、有序、平稳过渡、防止矛盾激化的原则进行。
第四条 市房产主管部门是本市物业服务企业退出物业项目管理的主管部门。城区人民政府、开发区管委会负责房产管理的部门(以下简称城区、开发区房管部门)具体负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理的指导监督工作。
第五条  物业服务企业退出物业项目管理的,应依法接受物业项目所在地街道办事处、社区居民委员会和相关部门的监督。
第六条  物业服务企业应当坚持诚信守法的原则,严格履行合同约定和相应职责,按照本意见规定的退出程序,依法做好物业管理交接工作(来自:www.dichanshequ.com),保持物业项目管理的连续性。
第七条  开发建设单位、业主、业主大会应当依法有序作出解聘、选聘物业服务企业的决定,并保持物业项目管理的正常有序性、持续性、长效性,积极维护社会稳定。
第八条  未成立业主大会的物业项目,物业服务企业退出物业项目管理,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一)物业服务企业主动退出物业项目管理的,应当在合同期满或提前解除合同60日前,将退出原因、退出时间以书面形式告知开发建设单位和城区、开发区房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。
开发建设单位决定提前解除合同或不再续约的,应当在合同期满60日前或在作出提前解除合同决议后3日内,将解除合同原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式告知物业服务企业和城区、开发区房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)物业服务企业应当在退出物业项目管理前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。
物业服务企业垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用,物业服务企业有权要求业主补交。
(三)物业服务企业应当向开发建设单位办理下列移交事宜:
1、竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。
5、代管的专项维修资金。
6、利用物业项目公共部位

www.dichanshequ.com 、共用设施设备进行经营的账目,并移交归业主所有的收益。(物业服务合同有约定的,按合同约定办理。)
7、属于全体业主的物业管理用房。
8、房屋产权名册及其他属于小区业主的资料和设施设备。
开发建设单位已注销、吊销或其他原因停业、歇业导致不能接受资料、财物的,物业服务企业应当向城区房管部门移交上述资料、财物。
(四)开发建设单位应当在物业服务企业退出前选聘新的物业服务企业。
开发建设单位决定提前解除合同的,应当依法采取公开或邀请招标的方式选聘新的物业服务企业。
(五)开发建设单位选聘新的物业服务企业后,应当按上述第(三)项所列事宜与新的物业服务企业办理交接手续。
第九条  已成立业主大会的物业项目,物业服务企业退出物业项目管理,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一)物业服务企业主动退出物业服务项目的,应当在合同期满或提前解除合同60日前,将退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会和城区、开发区房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主大会决定提前解除合同或不再续约的,应当在合同期满60日前或在作出提前解除合同决议后3日内,将解除合同原因、解除时间和表决结果等情况以书面形式告知物业服务企业和城区、开发区房管部门,并以书面形式在物业管理区域内公告。
(二)物业服务企业应当在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。
物业服务企业垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用,物业服务企业有权要求业主补交。
(三)物业服务企业应当向业主大会、业主委员会办理下列移交事宜:
1、竣工验收资料。包括竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等资料。
2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料。
5、代管的专项维修资金。
6、利用物业项目公共部位、共用设施设备进行经营的账目,并移交归业主所有的收益。(物业服务合同有约定的,按合同约定办理。)
7、属于全体业主的物业管理用房。
8、房屋产权名册及其他属于小区业主的资料和设施设备。
未成立业主委员会或者业主委员会无法履行职责的,物业服务企业应当向城区、开发区房管部门移交上述资料、财物。
(四)业主委员会应当在物业服务企业退出前召开业主大会会议选聘新的物业服务企业。
(五)业主大会选聘新的物业服务企业后,业主大会应当按上述第(三)项所列事宜与新的物业服务企业办理交接手续。
第十条  物业服务企业被原发证机关吊销企业资质证书、工商主管部门吊销营业执照的,应当按照下列程序做好物业管理交接工作:
(一)物业服务企业应当在行政处理结果公布3日内,按照本意见第八条第(三)项、第九条第(三)项所列事宜与开发建设单位或业主大会办理交接手续。并公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况,将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主。
(二)开发建设单位或业主委员会应当立即将物业服务企业退出物业项目管理的原因的以书面形式在物业管理区域内公告。同时着手进行选聘新的物业服务企业的工作。
(三)城区房管部门在行政处理结果公告2个工作日内,应当会同街道办事处到物业项目听取开发建设单位、业主委员会、业主及物业服务企业等的意见,并做好协调沟通工作。
(四)为保持物业管理区域的正常管理秩序,可以采取以下措施:
1、由街道办事处、社区居民委员会临时组织相关专业服务人员做好清洁保洁、垃圾清运、绿化维护、秩序维护等日常工作,所发生费用由全体业主据实分担。
2、城区房管部门督促开发建设单位或业主大会立即组织选聘新的物业服务企业。
第十一条 物业服务企业未按照本意见的规定退出物业项目管理的,由市房产主管部门按不良记录记入南宁市物业服务企业信用档案,向社会公布,并作为对物

www.dichanshequ.com 业服务企业监督检查管理的依据。物业服务企业的行为给业主造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第十二条 开发建设单位、业主委员会、业主擅自解聘物业服务企业,给物业服务企业造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第十三条 因物业服务企业退出物业项目管理引发纠纷的,当事人可依物业服务合同的约定或直接向人民法院提起诉讼等方式解决。
第十四条 本意见由南宁市房产管理局负责解释。
第十五条 本意见自二〇〇九年五月一日起施行