3、会议程序;
4、监督指导单位及电话等内容。
(二)按本细则第十二条第(一)项之规定推选候选人。
(三)换届选举前7天,由业主委员会或其委托物业管理企业将会议的时间、地点、形式、议题、候选人名单及简历、投票权数等事项在物业管理区域的显着位置张榜公布。
(四)会议议程应包含的内容:
1、业主委员会代表作工作报告;
2、物业管理企业作工作报告;
3、宣读候选人名单及简况;
4、推荐监票员;
5、按表决权数投票表决;
6、已当选的业主委员会委员以无记名投票选举业主委员会主任委员及副主任委员;
7、其它事项在新一届业主委员会主持下审议表决。
第二十条 公共设施、设备相对独立的分期开发的住宅区,先期开发面积超过2万平方米,且先期开发住宅区符合业主委员会成立条件的,经住宅区所在区建设行政主管部门确认,召开临时业主会议并成立临时业主委员会。
临时业主会议的召开程序、条件、职责及临时业主委员会权利和义务与业主会议、业主委员会相同。
第二十一条 分期开发的住宅区完成整个住宅区开发建设,且符合业主委员会成立条件的,应按《条例》及本细则的规定组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会,临时业主委员会同时自行终止。
由开发建设单位或临时业主委员会申请,经住宅区所在区建设行政主管部门同意,可由临时业主委员会组织召开业主大会,按本细则规定的换届选举程序召开业主会议并进行业主委员会换届选举。临时业主会议视同第一次业主会议。
第二十二条 业主委员会应建立公章管理制度,并经全体委员过半数通过。公章管理人违反制度使用公章的,由公章使用人承担相应责任。
第二十三条 业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度。受理以下事项:
(一)对物业管理服务合同约定事项的投诉;
(二)对业主公约约定事项的投诉;
(三)对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉;
(四)对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。
业主委员会应认真受理投诉和纠纷案件,对处理不了的投诉案件可提请街道办事处、镇人民政府或区建设行政主管部门协调解决,也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。在投诉受理中,发现违法行为的,业主委员会应予以劝阻、制止,并向有关行政主管部门报告。
第二十四条 业主委员会可以指定委员或执行秘书或成立专门机构受理投诉,并给予投诉受理工作人员适当经济补助。
投诉受理处理结果应向投诉人反馈。投诉受理处理的汇总情况应向业主会议公布。
第三章 物业管理服务
第二十五条 开发建设单位是前期物业管理服务责任单位。开发建设单位应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。
房屋买卖合同就前期物业管理事项约定或前期物业管理服务协议主要包括以下内容:
(一)物业管理服务单位;
(二)物业管理服务收费价格;
(三)物业管理服务标准;
(五)业主的权利和义务;
(六)纠纷处理途径。
第二十六条 开发建设单位不得将违法建筑、临时建筑以及擅自将公共场所或公共部位改变规划、设计、使用性质作为物业管理用房移交业主委员会。
第二十七条 开发建设单位向业主委员会移交物业时,所移交的物业管理区域内的公共设施或房屋的共用部位、共用设备应完好,有损坏的,开发建设单位应组织修缮后移交。
开发建设单位与业主委员会的移交事项应列出清单,注明公共设施、共用部位、共用设备的状况及移交日期。移交文件应有开发建设单位代表和业主委员会代表签字并加盖公章。
第二十八条 前期物业管理服务合同期限至业主委员会成立后选聘物业管理企业时届满。业主会议或受业主会议委托的业主委员会选聘物业管理企业,其物业管理服务合同期限至下一届业主委员会产生后选聘物业管理企业时届满。
第二十九条 物业管理服务合同应载明《条例》第十六条的内容,同时应具体明确以下事项的管理服务标准、要求及相关的权利义务:
(一)住宅楼共用部位的维修维护;
(二)电梯的保养和维修;
(三)化粪池的维护清理;
(四)停车场的管理;
(五)对业主的室内装修管理责任和义务;
(六)档案资料的保管责任;
(七)安全防范服务;
(八)其它公共服务设施设备的管理责任;
(九)业主公约中属住宅区管理秩序的内容。
以上管理服务项目,国家或行业有标准的,应依照标准执行。
第三十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的,委托服务费用由双方协商确定。
第三十一条 物业管理企业不得将整体物业管理服务工作转包其他企业或个人,但可就专业管理服务项目委托专业公司承担。专业管理服务需要资质资格条件的,应委托有相应资质资格的专业服务企业承担。
第三十二条 全体业主共有的公共场所用于经营的,业主会
(一)补充房屋公共维修金或公共设施专用基金;
(二)添置业主委员会办公用品;
(三)租用业主会议场地;
(四)支付执行秘书、投诉受理工作人员工资。
第三十三条 物业管理企业依委托合同提供物业管理区域内公共事务的物业管理服务外,可以对业主提供非公共事务的物业管理服务,服务标准和费用由物业企业与业主另行约定。
第三十四条 物业管理区域内的业主出租房屋时,应告知承租人物业管理有关规定和要求,并就缴交物业管理费等有关事项在租赁合同中明确。
第三十五条 物业管理企业在实施物业管理服务时,应尽必要的注意义务。发现物业管理区域内存在安全隐患时,应及时向业主委员会、有关业主及相关管理部门报告;在物业管理区域内发生突发性的安全事故或可能导致危害后果的事件时,应及时向有关部门报告并采取必要措施予以消除或控制;发现违法行为时,应予以劝阻、制止,并及时向有关执法机关报告。
第三十六条 物业管理企业未能履行物业管理服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
第四章 物业管理服务收费及资金管理
第三十七条 物业管理服务费用由业主和物业管理企业根据政府的指导价格,按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。
第三十八条 前期物业管理服务费的收费标准,由开发建设单位与买受人在房屋买卖合同中约定。前期物业管理期间,开发建设单位或其委托的物业管理企业不得收取房屋买卖合同约定以外的其他费用,法律、法规、规章规定的除外。
第三十九条 开发建设单位可根据企业自身情况减、免收取物业管理服务费,但不得以此为由降低合同约定或承诺的管理服务标准。
开发建设单位在房屋销售中约定或承诺减收、免收物业管理服务费超出前期物业管理期间的,开发建设单位依法向业主委员会移交工程建设档案资料时,应与业主委员会签订提供担保的减、免物业管理服务费合同,并报市建设行政主管部门、市价格行政主管部门备案。
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