第二十三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,自觉接受物业主管部门的检查和监督,不得作出与物业管理无关的决定。业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规和本条例规定的,物业所在地县(市、区)物业主管部门应当责令其限期改正或者依照国务院条例第十九条规定撤销其决定,并通告全体业主。
第二十四条非业主使用人在物业管理中的权利和义务由业主与非业主使用人协商确定,但不得违背法律、法规、本条例和业主公约的规定。
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第二十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位按照建设与物业管理相分离的原则,选聘具有相应资质的物业管理企业对物业进行前期管理,其中属商品房开发建设的物业,建设单位在取得商品房预售证之前选聘物业管理企业。前期物业服务所需费用由建设单位承担。
选聘物业管理企业,建设单位与物业管理企业应当签订前期物业服务合同,并自签订之日起30日内由建设单位报所在地县(市、区)物业主管部门备案。
第二十六条物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同生效后,物业管理企业应当进驻现场实施管理服务,其主要职责:
(一)熟悉场地、管网、线路布置及设施设备功能等情况;
(二)根据物业建设的设计方案、建设单位对业主所作的承诺条件,对照物业的配套设施、设备安装及相关场地建设情况提出建议;(三)按前期物业服务合同约定,当建设单位将物业交付业主使用时,做好业主入住的接应准备工作。第二十七条建设单位在销售物业之前应当制定业主临时公约,作为房屋销售合同的附件。
业主临时公约应当对物业的使用和维护管理,业主义务,违反业主临时公约的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,物业买受人对遵守业主临时公约应有书面承诺。业主临时公约由建设单位报物业所在地县(市、区)物业主管部门备案。
第二十八条在业主、业主大会选聘物业管理企业前,建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。但是,投标者少于3个或者物业管理区域的建筑面积较小,经所在地县(市、区)物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由县(市、区)人民政府作具体规定。
第二十九条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当附具前期物业服务合同的主要内容。第三十条前期物业服务合同履行未届满约定期限,但业主大会已按规定选聘物业管理企业,自业主委员会与其选聘的物业管理企业所签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。第三十一条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,由建设单位在物业竣工验收合格后3个月内移交给相关专业单位。
物业未经竣工验收或竣工验收不合格的,相关设施设备不得交付使用。
第三十二条业主对物业共用部位、共用设施设备依法享有的所有权或使用权,建设单位不得擅自处置。已经移交给供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位管理的共用部位、共用设施设备,在不影响业主使用权的前提下,各专业单位可以依据本行业发展规划,改建、修建、扩建该共用设施设备,但在改建、修建、扩建之前,应当在物业管理区域内书面公告,接受业主监督。
第三十三条物业管理企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,发现与原设计方案不相符合或有质量问题的,应当以书面形式告知建设单位进行修改。
第三十四条在办理物业管理交接手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修和物业使用说明文件;
(四)业主花名册;
(五)物业管理必需的其他资料。前期物业服务合同履行终止之时,物业管理企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
第三十五条建设单位在物业建设中,应当按物业总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房。
前款规定的物业总建筑面积按物业建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。
第三十六条物业管理用房由建设单位无偿提供给物业管理企业使用,其所有权依法属于全体业主共同所有。
前款规定的用房不得转让、设定抵押;未经业主大会同意,物业管理企业不得改变用房的用途。第四章物业管理服务
第三十七条物业管理企业应当具有独立的法人资格,物业管理企业依法取得资质证书后,方可从事相应的物业管理活动。
从事物业管理的人员按照国家有关规定,取得职业资格证书后,方可从事物业管理工作。
第三十八条业主大会选聘物业管理企业,由业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订物业服务合同,并在签订之日起30日内由物业管理企业报所在地县(市、区)物业主管部门备案。
物业服务合同应当对当事人和物业的基本情况、物业管理事项、管理服务质量要求、管理服务费的标准和收取办法、双方的权利和义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容作出约定。第三十九条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的管理服务。应当及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,有义务配合社区居民组织做好社区管理相关工作。第四十条物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十四条第一款规定的资料。
第四十一条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房及本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业
业主大会续聘物业管理企业,需重新签订物业服务合同的,应当对本条第一款规定的用房及有关资料使用等情况作出约定。
第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务事务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。
物业管理企业可以接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。
第四十三条物业服务收费由业主与物业管理企业按照国家和省物业服务收费管理办法的规定在物业服务合同中约定。
物业服务收费应当明码标价,物业管理企业不得向业主收取额外费用。
第四十四条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费用的,从其约定。
已竣工但尚未出售或者尚未移交给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额交纳。
物业产权发生交易时买卖双方当事人应当对物业服务费用结算有明确的约定,办理产权变更登记时应当出示物业服务费用结算约定或结算凭据。
第四十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。
前款规定的专业单位不得利用垄断经营优势强制要求物业管理企业代收有关费用,确需委托物业管理企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。
第四十六条物业管理企业有义务协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业应当采取应急措施,协助做好救助工作,并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当依法履行职责,不得侵害公民的合法权益,不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。业主、非业主使用人应当尊重物业管理人员、保安人员依法以及按照业主公约所从事的管理服务劳动。第四十七条城市街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民组织应当配合物业主管部门或受其委托协调处理业主或非业主使用人与物业管理企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。
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